借地権・底地

「借地権」とは?

借地契約とは、分かりやすくいうと

「第三者（地主）の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる契約」です。

その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。

しかし建物は自分のものですが、その下の土地は地主のもの。

建物の増改築や譲渡、地代改訂などで地主との間にどうしても様々な問題が発生してしまいます。

また、売却する際も、所有権に比べ土地を借りるだけの権利なので資産価値は低くなってしまうのです。このように借地権者にとって不都合なことが多く、たくさんの借地権者が悩みを抱えているのが現状です。

※以下文中「地主」「借地権設定者」は土地の貸主のことです。また「借地人」「借地権者」は土地の借主のことです。

旧法借地権と新法借地権

現在、借地権には2種類あり、旧法借地権と平成4年に制定された新法借地権とで区別されています。

旧法借地権においては、借地権者側の立場を守る意味合いが強く、地主側との間にトラブルが多く発生していました。

旧法借地は借地人の保護が強く「土地を貸したら帰ってこない」ということで地主が容易に土地を貸さなくなりました。それでは土地の有効活用を阻害するというので、定期借地権を創設するなどの改正を施したのが新法です。

しかし、旧借地法で契約したものは、更新などでも新法に自動的に切り替わることがない為、今現在でも旧借地権での契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっています。

借地権の売却

借地権（地上権を除く）は“物権化された借地権”とはいえ民法上は債権としての扱いになりますので、その処分、売買、用途の変更等は、地主の承諾を要することになります。

一般的には、所有権と違い所詮借り物であること、そして、名義変更、更新、改築、建て替え、等そのたびに地主への”お伺い”をたて、各種承諾料の支払いが必要になります。

地主と 借地人は利益が相反することもあって、関係が険悪化しがちです。

借地権売買において、地主と借地人が一度でもこじれてしまえば、その解決には長い時間・労力を要します。当然に不動産業者としてもできればそのような物件を取り扱いたくありません。

借地権の流通は時代とともに減少してきました。それはその取引の閉鎖性（一部の親密な関係の不動産業者による取引への介在）や金融機関の担保価値が低いことなどに起因します。

また旧借地法、借地借家法に通じ、その取り扱い得意とする不動産業者が少ないという状況もあります。

借地権譲渡の裁判

借地権者が借地権を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です。

それでは地主が承諾をしない場合には絶対に譲渡はできないのでしょうか。

借地権の譲渡 を認めても特段に地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地人が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができます（借地借家法第19条）。

裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その 他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうかを判断します。許可されれば、地主の承諾がなくても建物と借地権を自由に譲渡することができます。そし て、認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付（承諾料）を命じます。地主の承諾を得るために支払われる金員が借地権譲渡承諾料と言われ、借地権価格の10％程度が普通であると言われています。

建物の再建築・改築

一般的に借地契約において、借地上の建物の建替え・増築・改築（修繕）等をする場合には土地所有者の承諾が必要であると契約書に定められています。

しかし、借地人が建物を建て替えたいのに、地主が反対して承諾が受けられないことがあります。このような場合、借地人は譲渡の時と同様に借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる譲渡許可の裁判を求める申立をすることができます。

更新について

借地期間が満了すると借地契約は終了となります。しかし、通常は契約の更新により借地権は続くことになります。その場合、旧借地法では、更新期間の最短期間も、建物の目的別に定められており、堅固な建物の場合は30年、非堅固な建物の場合は20年とされていました。

これに対し、新法で借地借地法では、最初の更新の場合は20年とするものの、以降の更新は10年間としています。新法の方が期間が短くなっています。 これは、「土地は一度貸したら戻ってこない」という言われる程、旧法における借地人は保護されている状態を、一定期間を経過したら戻り易くしたのです。その方が土地の流動性が騰がり経済に利すると考えられたからです。

借地期間が満了しても、借地権者が土地の使用を続けたいときは、更新請求をすることになります。更新請求の効果については、旧法も新法もほぼ同様です。借地上に建物が存する限り、借地権者が契約の更新を請求したときは、期間について既に述べたとお りですが、その他は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。また、更新請求をしないままでも、期間満了後も借地人が土地の使用を続けた場合は、更新請求があったものとみなされます。借地人のうっかりミスを救うものとも言えます。

逆に地主がこの更新請求を拒否するには、遅滞なく異議を述べる必要がありますが、この異議にあたっては、旧法でも新法でも正当事由が必要とされています。 旧法では「地主が自ら土地を使用することを必要とする場合其の他正当の事由ある場合」とされ、新法では「借地権設定者（地主）及び借地権者（転借地権者を 含む。以下同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者（地主）が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合」とより具体的に定められています。

しかし、新法の定めは旧法下における正当事由についての裁判例から集積されたものと言えますので、正当事由の判断 において旧法と新法に差異はないと解されます。

底地とは

底地とは、借地権がついている土地のことをいいます。

借地権とは、建物の所有を目的として、その土地を第三者から借りる権利のことをいいます。地主が土地を貸し、借地人がその土地の上に建物を建てる等して所有しているという形になります。

底地は、借地権がついていることで、権利が制限されるようになっています。土地そのものは地主の所有物ですが、上に土地を借りて利用している人がいる限り、その人の持っている権利（借地権）を無視して、土地を利用することはできないのです。

1つの土地に対して、地主と借地人の両者の権利が入り交じっているため、権利関係が複雑です。

底地の売却

底地は、第三者へ売却することはできますが、第三者が購入しても土地を自己利用することができないため、第三者へ売却することは非常に困難です。

底地のまま売却する場合は、不動産買取業者や不動産投資家が専ら相手となります。

その場合売却はできますが、その売却価格は非常に安くなってしまいがちです。

借地人へ売却

底地を売却する場合、借地人に買い取ってもらう方法が最も高く売却できる方法の一つです。借地人が購入した場合、土地も建物も自己所有となる事から金融機関からの融資も受けやすくなります。

また、借地人さんも、「何十年も地代を払うよりか、底地を購入したい」と、考えている方も多くいらっしゃいます。この様な場合、価格目安としては住宅地の場合更地価格の40〜50％程度が価格の目安となります。

地主が借地権を購入

借地人さんから、借地権を買取ってもらえないかとの打診を受ける場合があります。この場合、上述したとおり底地だけでは価値が低くなってしまう事から、買取りする事をお勧めします。買い取った後は更地として高く売却できます。

購入する資金が無い場合は、この機会に借地権と一緒に第三者に売却するのも有力な選択肢となります。