借地権の更新について

更新について

借地期間が満了すると借地契約は終了となります。しかし、通常は契約の更新により借地権は続くことになります。その場合、旧借地法では、更新期間の最短期間も、建物の目的別に定められており、堅固な建物の場合は30年、非堅固な建物の場合は20年とされていました。
これに対し、新法で借地借地法では、最初の更新の場合は20年とするものの、以降の更新は10年間としています。新法の方が期間が短くなっていますね。 これは、「土地は一度貸したら戻ってこない」という言われる程、旧法における借地人は保護されている状態を、一定期間を経過したら戻り易くしたと評価され ます。その方が土地の流動性が騰がり経済に利すると言えるでしょう。
借地期間が満了しても、借地権者が土地の使用を続けたいときは、更新請求をすることになります。更新請求の効果については、旧法も新法もほぼ同様です。借地上に建物が存する限り、借地権者が契約の更新を請求したときは、期間について既に述べたとお りですが、その他は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。また、更新請求をしないままでも、期間満了後も借地人が土地の使用を続け た場合は、更新請求があったものとみなされます。借地人のうっかりミスを救うものとも言えますね。
賃貸人がこの更新請求を拒否するには、遅滞なく異議を述べる必要がありますが、この異議にあたっては、旧法でも新法でも正当事由が必要とされています。 旧法では「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合其の他正当の事由ある場合」とされ、新法では、「借地権設定者及び借地権者(転借地権者を 含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場 合」とより具体的に定められています。しかし、新法の定めは、旧法下における正当事由についての裁判例から集積されたものと言えますので、正当事由の判断 において旧法と新法に差異はないと解されます。

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