借地権の売買・譲渡について

借地権売買

借地権(地上権を除く)は”物権化された借地権”とはいえ民法上は債権としての扱いになりますので、その処分、売買、用途の変更等は、地主の承諾を要することになります。

一般的には、所有権と違い所詮借り物であること、そして、名義変更、更新、改築、建て替え、等そのたびに地主への”お伺い”をたて、時には盆暮れの”ごあいさつ”も必要とされる地域もあるでしょう。

一旦、こじれてしまうとどのような嫌がらせがあるかも知れず、不本意ではあるけれど義理だてせざるを得ないのが実情なのです。

ここにきてだいぶ緩和されてきましたが、近年の高度成長による慢性的な土地不足により、歴史的に地主の”土地を貸してあげている”という社会的絶対地位が確立されてきました。

地主業を営む地主は、知識の豊富さ、経済的及び時間のゆとり、で優位に立ち、どれをとっても一般の借地人では全く歯が立たないのは明白です。地主と 借地人はその関係が何十年もの長きにわたり、そして、利益が相反することもあり、ひとたび険悪になってしまうと手がつけられなくなってしまいます。

借地権売買において、地主と借地人が一度でもこじれてしまえば、その解決には長い時間、労力、を要します。当然に不動産業者としてもできればそのような取引はしたくありません。

借地権の流通は時代とともに減少し、その取引の閉鎖性(一部の親密な関係の不動産業者による取引への介在)なことも手伝い、そしてとくに借地権の流通にブレーキが掛かるのは、とりもなおさず銀行の担保がつかないことが大きな足かせとなっています。

法的にも、旧借地法、借地借家法は一般的にはなじみがなく、それを得意とする不動産業者は極端に少なくなります。

借地権の譲渡

借地権者が借地権を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です。

それでは地主が承諾をしない場合には絶対に譲渡はできないのでしょうか。

借地権の譲渡 を認めても特段に地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度と して、借地権者が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができます(借地借家法第19条)。

裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その 他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうかを判断します。許可されれば、地主の承諾がなくても建物と借地権を自由に譲渡することができます。そし て、認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付(承諾 料)を命じます。地主の承諾を得るために支払われる金員が借地権譲渡承諾料と言われ、借地権価格の10%程度が普通であると言われています。

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